Immobilien-Beteiligungen
100 Prozent Immobilie, null Prozent Aufwand – In diesem Beitrag meiner Serie „Finanzen verstehen, richtig entscheiden“ geht es um die Assetklasse „Immobilien“; konkret um Immobilien-Beteiligungen. Denn der Großteil meiner Kundinnen/Kunden hat eher einen zeitlichen als monetären Engpass. Wie können sie also ohne eigenen Zeitaufwand in Immobilien investieren?
Lage am Immobilienmarkt
Haben wir in Deutschland eine Immobilienblase? Meine These: Das kann niemand wirklich beantworten, aber es gibt natürlich Indizien, die dafür und dagegen sprechen. Im Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen 2019 ist eine grundlegende Trendumkehr auch im elften Jahr des aktuellen Zyklus nicht absehbar. In Anbetracht der anhaltenden Angebotsknappheit dürfte sich der Preisauftrieb am deutschen Wohnimmobilienmarkt 2019 und darüber hinaus fortsetzen. Insbesondere in den Ballungsräumen ist von weiteren deutlichen Kaufpreissteigerungen – speziell in den großen Ballungszentren wie München oder Frankfurt am Main – auszugehen. Und in ihrem Umland sowie diversen anderen stark nachgefragten Städten sind mittlerweile Preisübertreibungen zu beobachten, die entsprechende Korrekturen nach sich ziehen können. Nun ist ein leichtes Auf und Ab in den Kaufpreisen sicherlich normal. Die Frage ist, ob und wann die Trendumkehr kommt. Um das zu beurteilen, muss man das Wohnverhalten in Deutschland betrachten. Da liegen zwei sehr unterschiedliche Trends vor: Immer mehr Menschen ziehen in die (größeren) Städte. Das führt in der Regel dort zu Wohnungsknappheit. Dennoch wird immer noch weniger gebaut als die Nachfrage hergibt. In den ländlichen Regionen haben wir hingegen Leerstände zu verzeichnen, während in den Metropolregionen die Zahl der Haushalte stetig ansteigt. Die Schlussfolgerung in meiner Welt, dass Immobilien-Investments in Großstädten und großen Ballungszentren ratsam sind, wenn Sie eine nachhaltige Wertsteigerung oder zumindest mal einen Werterhalt erzielen und auch eine möglichst sichere Vermietbarkeit gewährleisten wollen.
Lebens- und Wertschöpfungszyklen von Immobilien
Nun betrachten wir doch mal den Lebenszyklus einer Immobilie genau: Zunächst ist da die Idee, dann kommen die Projektentwickler (Genossenschaften, Privatleute oder auch große Bauträger) und bauen das Ganze. Auf den errichteten Neubau folgt dann die erste Nutzung. Das macht die Immobilie zu einer gebrauchten Immobilie, sie wird abgewohnt und über die Jahre sinkt ihr Nutzungswert. Irgendwann ist eine Immobilie so heruntergewirtschaftet, dass sie nicht mehr zu vermieten ist. Dann steht in der Regel die Sanierungsphase an. Dieser folgt die zweite Nutzungsphase und so weiter. Bis eines Tages der Punkt kommt, an dem diese Immobilie abgerissen wird. Ein durchschnittlicher Immobilienzyklus dauert mithin 80 bis 100 Jahre. In diesem Zyklus gibt es verschiedene Wertschöpfungszeitpunkte: Wenn wir die Kapitalanlage Immobilie als konkrete Immobilie zur Vermietung behandeln, verdienen Sie zum Nutzungszeitpunkt Geld. Ihre Wertschöpfung als Kapitalanleger/-in einer vermieteten Immobilie ist also die Mietphase. Jetzt gibt es aber auch noch die Phase zwischen Idee und erster Nutzung. In dieser Phase schöpfen Projektentwickler und Bauträger ihren Wert. Beim Neubau liegt der Wertschöpfungsbereich zwischen der Idee und dem Abverkauf und bei der denkmalgeschützten Immobilie entspricht dem die Sanierungsphase. Für beide Wertschöpfungszyklen halten wir bei MLP entsprechende Lösungen für Sie bereit: So bieten wir im vermieteten Immobilienbereich Objekte direkt vom Bauträger an, sodass Hausverwaltung, Mietpool und alles Notwendige mit inbegriffen sind. Dadurch ist für unsere Kundinnen/Kunden in der Regel zur Vermietung keine weitere Arbeit erforderlich. Es geht aber auch noch schlanker. Und zwar können unsere Kundinnen/Kunden über geschlossene Fonds in die Projekt-Entwicklungsphase mit einsteigen. Geschlossene Immobilienfonds sind eine sehr spezielle Art in Immobilien zu investieren, die auch gewisse Risiken mit sich bringen. Zu nennen sind in diesem Kontext beispielsweise die eingeschränkte Handelbarkeit der Beteiligung, die Möglichkeit der negativen Entwicklung der Immobilienmärkte bis hin zu der Nichtanerkennung der steuerlichen Konzeption oder die Änderung der Steuergesetze etc. Aber wo Risiken sind, schlummern natürlich auch Chancen wie beispielsweise eine hohe Renditeperspektive.
Zwei Beispielfonds
Der erste ist ein Fonds, der in deutsche Wohnimmobilien investiert. Es ist ein Projektentwickler, der nur in den großen Ballungszentren nach Baulücken und Grundstücken sucht, dann plant, entwickelt, baut und die Immobilien schließlich verkauft. Dieser Fonds endet also genau dort, wo die Vermietung beginnt. Der Fonds arbeitet dazu nur mit Eigenkapital. Ihr Investment dort wäre ab 10000 Euro möglich. Das bedeutet, für jemanden der in die Assetklasse Immobilien investieren, aber nicht finanzieren will, bietet sich hier die Möglichkeit, an der Gewinnmarge innerhalb der Entwicklungsphase für eine Laufzeit von circa neun Jahren zu partizipieren. Die Renditeerwartung ist wirklich hoch, aber so eine geschlossene Beteiligung birgt natürlich auch das theoretische Risiko eines Totalverlustes. Um das Risiko zu minimieren, haben wir bei MLP strenge Prüfprozesse und dieser Fonds, den wir aktuell im Angebot haben, hat eine sehr positive Bilanz in den letzten 20 bis 25 Jahren erzielt. Der zweite Fonds, den ich im Zuge dessen noch erwähnen will, funktioniert genauso wie der erste, investiert allerdings in internationale, weltweit gestreute Gewerbeimmobilien (z. B. Studentenapartment in Kanada, Büroimmobilie in Singapur etc.). Ab 5000 Euro können Sie sich an diesem Fonds beteiligen.
Unterm Strich sicherlich ein eher spezielles Thema, aber der Vollständigkeit halber beim Gedanken an alternative Geldanlagen mehr als sinnvoll. Ich verbleibe wie immer mit besten Wünschen. Bleiben Sie dran, gesund und dabei. Ich freue mich auf Sie.
Ihre UGT